COVID 19 – ALQUILERES EN ESTADO DE ALARMA

COVID 19 – ALQUILERES EN ESTADO DE ALARMA

Existen pocas herramientas jurídicas, y aún menos jurisprudencia, que se puedan utilizar para resolver conflictos contractuales de arrendamientos que surjan por el parón económico de los negocios.

La declaración del estado de alarma no sólo ha provocado el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, sino también el cierre de muchos locales comerciales y el parón económico de los mismos, al no estar muchas de ellos entre las actividades que pueden permanecer abiertas, según especifica el real decreto 63/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma.

¿Puede el arrendatario de un local de negocio no pagar el alquiler por la declaración del estado de alarma?

Para responder a esta duda hay que diferenciar entre dos supuestos de hecho: que la actividad desarrollada en el local sea una de las que no ha sido suspendida por el real decreto; o que el negocio sí esté entre los que han sido interrumpidos.

En los locales donde se desarrolla una actividad que no ha sido suspendida por el real decreto, no existiría ninguna causa de exoneración de pago o modificación de la renta mensual, pues la explotación del local, oficina o nave industrial depende única y exclusivamente de la voluntad del arrendatario. Sin embargo, muchas de estas actividades se han visto gravemente afectadas por el confinamiento.

Los negocios que sí entran entre las actividades suspendidas por el real decreto resultan menos controvertidas. Para determinar las soluciones aplicables a las contingencias que sobrevengan debe atenderse siempre, en primer lugar, a los términos y condiciones expresamente pactados por las partes en el contrato de arrendamiento en relación con situaciones extraordinarias o de fuerza mayor.

Si las partes no han convenido nada, será entonces cuando haya que acudir a las distintas figuras legales desarrolladas en nuestra normativa y en nuestra jurisprudencia.

Se pueden encontrar argumentos para solicitar la suspensión de la renta en las normas generales del Código Civil (CC) en materia de arrendamientos. El artículo 1554.3.a establece como obligación del arrendador «la de mantener al arrendatario en la posesión útil y pacífica de la cosa», obligación que ahora resulta de imposible cumplimiento. El Tribunal Supremo ha entendido que el arrendador responde de las perturbaciones causadas por él mismo tanto de hecho como de derecho y de las perturbaciones de derecho causadas por terceros.

FUENTE Y NOTICIA AMPLIADA: PERIODICO EXPANSION

https://www.expansion.com/juridico/actualidad-tendencias/2020/03/30/5e7e4cd0e5fdea323a8b4597.html



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